Reformar vale mesmo a pena?
Conquistar o imóvel dos sonhos está no topo de prioridades do brasileiro. Reformar um imóvel antigo pode ser a melhor opção, mas se deve tomar alguns cuidados para que esse sonho não se torne um verdadeiro pesadelo.
Quando se fala em reformar um imóvel usado, a primeira coisa que vem à mente é a dor de cabeça de passar por uma obra. Infelizmente, no Brasil, uma obra pequena é sinônimo de obra problema. Mas há vários motivos do porquê isso acontece.
Como é feito obras no Brasil?
Culturalmente, o brasileiro tem a mentalidade de levar vantagem, dar um jeito para reduzir custos e maximizar lucros e na construção civil não é diferente. Por sempre serem executadas pela mão de obra informal, as pequenas obras são as mais afetadas pelo “jeitinho brasileiro”.
Pensa no seguinte cenário: o pedreiro que trabalha em obras muito simples te passa um “orçamento” e começa a executar sua reforma. No meio do caminho, te pede um aditivo por conta de um imprevisto – e por aí vai – até ele não voltar mais na obra.
Soa familiar? Quem nunca ouviu ou até mesmo passou por uma situação assim, não é mesmo?
Você já entendeu onde eu quero chegar?! A maior parte dos problemas das pequenas obras e reformas acontece em decorrência da falta de qualidade e conhecimento da mão de obra, mas principalmente porque na maioria das vezes, os donos da obra não entendem que uma obra pequena também precisa de planejamento, orçamentos e capacidade técnica de decisão.
Quais as vantagens de reformar um imóvel existente?
Localização
Imagina aí, quantos imóveis antigos e “abandonados” tem na região central da sua cidade hoje? Não é difícil encontrar casas velhas em ótimas localizações, certo? Só pela vantagem da localização já valeria a pena reformar.
Construções novas raramente conseguem espaço nos bairros mais centrais e, quando são bem localizadas, o valor é bem elevado.
Em compensação, imóveis antigos bem localizados são fáceis de encontrar com vantagens econômicas, como explicaremos mais à frente.
Personalização
Com uma boa consultoria, é possível encontrar o imóvel ideal e personalizar totalmente para acomodar às necessidades da nova família. Quem nunca assistiu a série canadense “Irmãos à obra” ou já curtiu uma foto no Instagram do Arquitetura Antes e Depois?
Essas séries e fotos nos dão uma ideia de como um imóvel, mesmo antigo e “detonado”, pode ser completamente transformado na casa dos sonhos.
Investimento
A vantagem de comprar uma casa antiga que possui pisos, azulejos e louças muito antigas ou com cores muito vivas é que elas são mal vistas pelos compradores, logo a propriedade é vendida por preços abaixo do mercado. Investir algumas dezenas de milhares de reais para atualizar e personalizar o imóvel, ainda é bem mais vantajoso que construir do zero e em um terreno distante. Sem falar no tempo que é bem mais curto para que a casa, sobrado ou apartamento esteja pronto para morar.
Considerando um ambiente estável e um perfil conservador de investimento, estima-se que uma obra de reforma pode valorizar o imóvel entre 20% e 40% do valor comercial de referência.
Um imóvel de R$500 mil reformado e sem ampliação ou modificação com acréscimo de área edificada, deverá valer após a obra algo entre 600 a 700 mil reais. Sem considerar o efeito da inflação no momento da venda. Logo, convém que o orçamento máximo de uma obra neste imóvel seja entre R$100 mil e R$200 mil, de forma a não ter prejuízo.
E, se você tiver o perfil de investidor, ainda pode revender e lucrar com a reforma. De modo que o objetivo da obra será realizar a melhor intervenção com o custo mais baixo possível. Com o montante de R$100 mil reais é possível fazer uma reforma excelente.
Mas e construir do zero, quanto custa?
Fazendo um comparativo com a construção de um imóvel novo em Curitiba, por exemplo: Os terrenos na região central (na data deste artigo), variam de 2 mil a 4,2 mil reais m². Considerando um terreno padrão de 200 m², sairia por 400 mil reais. Enquanto que a construção, pelo CUB regional, está em torno de R$1.600,00 por m².
Fazendo as contas da construção de um sobrado de 200 m², ficaria:
Custo da Construção: R$ 320.000,00
Compra do terreno: R$ 400.000,00
Mas não esqueça que o CUB, não considera fundações, muros, projetos, impostos e lucro do construtor. Somando tudo, a estimativa fica:
Total = Construção + fundações + terreno + taxa administrativa + lucros + impostos = 1,1 milhão de reais.
Bem diferente de comprar o imóvel existente e reformar gastando um total de 600 mil, como vimos no item anterior, né?
Como ter uma reforma de valor?
No começo desse texto, nós aprendemos como NÃO se deve fazer uma obra, certo? Então, o que é preciso fazer para reformar um imóvel antigo com sucesso? A resposta é contratar a empresa certa para a execução.
Uma estimativa de valor máximo de obra só pode ser validada com a utilização de projeto de arquitetura, orçamento e um bom planejamento. Entenda que sem PROJETO não há ORÇAMENTO, só estimativa.
O planejamento de obras visa considerar a execução da reforma por critério de prioridade e de estratégia. Infiltrações em teto e piso, telhados em mau estado, vazamentos e impermeabilizações devem ser tratados imediatamente, por exemplo. Já o design, estética e conforto devem ser pensados posteriormente, pois são coisas que fazem a diferença, mas não demandam atenção imediata.
O projeto de arquitetura deverá trabalhar nos critérios prioritários e definir o nível de intervenção necessário para dar o melhor retorno em acabamento, durabilidade e estética dentro do orçamento previsto. Por isso, um bom estudo de viabilidade financeira deve ser considerado. Garantirá fazer mais, com o melhor custo x benefício possível.
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